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摘要：统计局公布2016年6月房地产行业运行数据，从单月数据看，不论是销售面积还是销售金额，同比都在回落。楼市景气现象将要结束了吗？
销售因何回落？——一线干预措施+企业心态变化
2016年上半年，全国商品房销售面积6.43亿平方米，同比增长27.9%，增速较前5月回落5.3个百分点。销售额4.87亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。从单月数据看，不论是销售面积还是销售金额，同比也在回落。销售面积和销售额单月同比分别增长了14.6%和20.9%。
数据来源：国家统计局
统计局公布的数据，和各地房管局的登记数据是可以互相验证的。2016年6月，30个大中城市月平均销售面积同比增长仅为13.2%，比2016年5月份26.2%的增速有较大幅度的下降。
其中，一线、二线和三线城市销售面积分别同比下降15.1%，上升24.5%和上升13.8%。一线城市销售面积同比下降，二三线城市占比提升，也造成销售均价下降。统计局数据也显示，2016年6月销售均价的同比增幅有所放缓。
2016年7月的销售同比增速可能继续回落。30个大中城市在2016年7月上半月的日均销售，比2015年7月的日均销售只同比增长了5.0%。同样的，一线城市销售还在明显环比回落，二三线城市销售环比稳重略有下降。
分析认为，并不是因为按揭贷款收紧，造成销售同比增速的下降。2016年6月，居民新增中长期贷款（基本类似按揭）5639亿元，为历史新高。这里拿每个月新增的按揭贷款/每个月的销售额作为杠杆率。由于销售统计和按揭贷款的发放有季节性特征，因此这里用12个月移动平均去计算模拟杠杆率。
通过模拟计算可得出，2016年6月的模拟杠杆率达到39%，来到今年以来的高点。未来，预计商业银行对按揭贷款投放仍充满热情。可见，销售面积同比增速的下降，并不是因为按揭贷款收紧。
分析认为，销售的同比增速下滑，首先是因为一线城市的行政调控政策，尤其是深圳和上海延长限购年限的政策。其次，则是因为房价上涨一段时间后，累积需求得到释放，消费者不可能接受房价不断快速上涨。可企业资金链明显好转，且原材料价格昂贵（一二线城市地王频出）开始追求一定的毛利。可以看到，最近企业的推盘有所减少，但去化率其实并不低。
热销基础仍然存在，预计八月后销售将有起色
市场的观望气氛并不十分浓厚。根据中原报价指数，一线楼市的业主和二手房经理人的信心都有所恢复。
尤其是，相关分析人士认为按揭贷款利率仍在低位。根据融360的统计，6月中国首套房平均利率为 4.48%，继续走低。其监测银行中优惠利率占比 85.3%，较上月增长 1.5个百分点。企业虽然在三季度推盘可能并不多，但相信不会放弃9月份重要的推货窗口。一线城市资源虽然稀缺，但企业并无理由在三四线放慢去化速度。
开发投资热情有所回落
2016年上半年，全国房地产开发投资46631亿元，同比增长6.1%，增速比前5个月回落0.9个百分点。2016年6月单月，开发投资增速为3.5%。
2016年上半年企业土地购置面积同比下降3.0%，降幅持续收窄。一二线城市土地市场热情高涨，三四线冷清的土地市场，逐渐也有人问津。
数据来源：国家统计局
新开工面积同比增速也有所放缓。2016年前6月，全国房屋新开工面积同比增长14.9%，比前几个月同比增速明显下降。2014和 2015年土地购置面积的持续下降（分别同比下降14.0%和 31.7%），也会影响到新开工的增速。到 2016年6月，房地产开发景气指数94.4，比5月份回落了0.08点。这是今年以来，国房景气指数第一次出现下降。
楼市景气并未结束，稳健走势有利资源重估
分析认为，热销的根基——较低的按揭贷款利率环境并未发生变化，短期也并不会发生变化。如果热销的局面大体不变，则我们认为开发投资增速也并不会大幅回落。
销售好坏，投资增速高低，对于地产股的影响是比较复杂的。悲观者可以认为，销售增速难再超预期，按揭贷款创下历史新高后增长乏力。乐观者也可以认为，稳定的销售和投资，会起到缓和政策压力的作用。银行大规模发放按揭贷款，则明显有利于开发企业回款。
所以分析认为，问题的关键还是地产板块对于增量资金是否具备吸引力；板块是否还有其他催化剂。目前来看，由于部分公司股息率达到4%左右，保险资金持地产股的比例的确在逐季上行，地产企业对于增量资金是有吸引力的。国企改革加速推进，也的确为行业增添了新的催化剂。尤其是“合并同类项”式的改革，为地产国企打开了发展的出路。有关分析认为，至少2016年年内行业景气并未结束，地产企业可以维持不错的利润增速，资金链也高度安全。
（报告来源：中信证券）
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