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导语:辛苦买套房,好不容易凑够了首付,月供又继续折磨着每一个买房人。银行利率这么高,到底怎么还才更省钱。等额本金?等额本息?你知道自己的还款方式到底是哪种吗?
对于初次买房的购房者,等额本金,等额本息到底怎么选才是最省钱的方法。今天就来详细给大家讲解一下。
等额本金、等额本息区别
等额本金:每月本金还款额一致,本金逐渐减少,利息也逐月减少
等额本息:每月还款额一致,一部分还本金,一部分还利息
举例说明:
综上我们可以看出,无论是等额本金还是等额本息,都是随着本金的减少,利息逐渐减少。总体来讲,等额本息的利息要多于等额本金。
怎样贷款最省钱
贷款年限是否长越好、是否提前还款、到底等额本金还是等额本息?关于这个问题,就已经把这个问题上升到理财的高度了。
假如你不差钱,那么这些问题就变为了:到底是把现金给银行还是留给自己再做投资。那么我们就需要考虑你的投资收益率是否能超过银行贷款利率。
那么就会得到以下结论:
对于那些投资收益率高于银行贷款利率的人来说,本金越晚还越好,期限越长越好,即等额本息法好
对于投资收益率低于银行贷款利率的人来说,那自然是越早还款越好,等额本金的方式更好。
当然我们大部分人并不是上文所说的那种不差钱的人,对于大多数人来说,网络上和银行理财师都流传这样的说法,当购房者还贷时间超过三分之一后,就不宜再提前还贷了。三分之一的说法从何而来?为何不宜超过三分之一?今天小编用数据给大家解释下原因。
以贷款100万元为例,贷款期限为30年。
等额本息提前还贷
我们计算下,当等额本息分别到第九年、第十年(三分之一处)、第十一年时全额提前还贷,有何区别。购房者们请注意三个数值变化(提前还款日期、已还利息额和节省利息支出)。
第九年全额还清:
已还利息额:407469.49元 节省利息支出:499740.04元 利息共计:907209.53元
第十年全额还清:
已还利息额:447830.19元 节省利息支出:459474.59元 利息共计:907304.78元
第十一年全额还清:
已还利息额:487021.87元 节省利息支出:420382.94元利息共计:907404.81元
聪明的小伙伴可以看出来了,从上图可以得知,利息总额相同的情况下(微差基本忽略不计),第十年是节省的利息和已还款的利息基本是一半了,第十一年开始差距拉大,房贷还款到第十年(等额本息)可以还掉一半的利息,从第十一年开始,节省的利息金额越来越少。
结论:等额本息提前还贷第十年之前还款最划算。
等额本金提前还贷
同样的方法,我们计算下,当等额本金还款分别到第九年、第十年(三分之一处)、第十一年时全额提前还贷,有何区别。
第九年全额还清:
已还利息额:375462.5元 节省利息支出:358720.83元 利息共计:734183.33元
第十年全额还清:
已还利息额:409013.89元 节省利息支出:325305.56元 利息共计:734319.45元
第十一年全额还清:
已还利息额:440931.94元 节省利息支出:293523.61元 利息共计:734455.55元
所以,利息总额相同的情况下(微差基本忽略不计),第九年开始节省的利息和已还款的利息基本对半,从第十年开始差距拉大,房贷还款到第九年(等额本金)可以还掉一半的利息,从第十年开始,节省的利息金额越来越少。
结论:等额本金提前还贷第九年之前还款最划算。
购房者们看明白了吗?房贷还款无论是等额本金还款,还是等额本息还款,从三分之一时间往后,节省的利息金额越来越少,因贷款而产生的利息在前面三分之一的时间已经还掉了大部分,后面时间是前面的两倍但是金额却变少了。所以提前还贷不宜超过贷款期限的1/3,不然还款是不划算的。
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