从经济学角度分析房价_房价暴涨暴跌的经济学分析

“66%的经济学家认为，下半年一线城市房价还将小幅上涨，而认为会小幅下跌的只有26%。”

这是本季度“经济学人调查”得出的结论，这个针对投行、研究机构和政府部门的权威经济学家开展的调查，回收了来自80位专家的有效问卷。

调查结果显而易见——专家预言二季度经济是短期走稳，一线房价还要涨。

安小妹觉得，这个结论和近期全球经济的不景气有很大关系。

中国经济一枝独秀

自从2014下半年美元走强，之后原油价格由110元/桶跌到2016年1月的不到30元/桶，代表全球需求的CCFI和BDI指数下滑已经到了历史的最低水平，主要新兴经济体也多数陷入衰退，欧日的量化宽松亦在持续升级。

目前，无论是全球经济还是美国自己，都已经难以承受美元更大幅度的走强。特别是在英国退欧之后，英镑暴跌，全球避险情绪升温，美联储加息的预期再降温。

这些都令中国在全球投资者心中“避风港”的形象越来越高大，而海外资金避险而入，将支持人民币汇率走挺。

商业地产前途光明但进入中国之后，资金到底选择什么方式来避险？

在国内资产荒越来越严重的情况下，不动产在很多投资人的资产配置表上，一直位于前列。

而与住宅地产相比，中国商业地产在2015年进入了大变革时期，这也使公众的目光再度聚焦到了商业地产。随之，2015年一线城市商业类地块的成交也日趋火热，溢价率普遍偏高，开发商在北上广深表现活跃。

第一太平戴维斯（全球领先房地产服务提供商）第二季度市场数据显示，2016年前两个月上海零售总额同比上升7.1%，二季度上海共有季度新增供应16.2万平方米。写字楼方面，新增供应的入市面积也达到34万平方米，一举将全市核心商务区甲级写字楼存量推至684万平方米。

可见，目前许多资金，尤其是险资对商业地产的关注度极高，投资兴趣浓厚，它们正在积极等待时机。

从细分上看，这些资金更多瞄准的依然是核心区域的零售物业、写字楼等。在上海、北京、深圳为代表的零售市场，消费者愈发青睐设施完善、业态丰富的大体量综合性商业项目。

第一太平戴维斯数据就显示，上海核心商圈空置面积异常紧缺，租户几乎无法议价，这也使得第一季度上海写字楼总体租金达到每月每平方米259.5 元（38.8美元）。

这意味着，尽管供应量巨大，但是核心商圈商业物业仍普遍处于供不应求的紧缺状态。

更值得指出的是，一线城市写字楼租金维持在10~15%的健康增速，一线商业地产能维持6%左右的租金回报。

要知道，在利率下行的市场环境中，每年能够收获稳定的增长率，实在难能可贵。所以，各大机构及个人投资者都在商业地产上竞相追逐。

有消息称，2015年是险资进入商业地产的重要时点，某大型保险集团已将200亿元资金“瞄准”一线商业地产。

安小妹的看法是，一线城市商业地产未来需求持续上升，以北上广为代表的办公楼市场和零售市场，以及处于核心商圈的物业，仍会被热抢。你怎么看呢？