【案情简介】

蔡某系蔡小某之父，蔡某于1967年（蔡小某尚未出生）因个人居住需要在门楼镇蔡家夼村建房屋一处， 房屋建筑面积为136.85平方米，北屋5间、东厢3间、西厢3间，蔡某一直居住房屋至今。1997年蔡小某因妻子办理住房公积金需要，向其父亲蔡某借用房屋所有权证和土地使用权证。2015年蔡某索要房屋的两证时，才得知蔡小某在蔡某不知情、未提供任何手续的情况下，擅自将涉案的房屋所有权证及集体土地使用权证由蔡某变更至蔡小某名下。蔡某要求蔡小某将房产和土地使用权变更至其名下，蔡小某虽然口头答应，但一直推脱办理。

蔡某认为“其已经给儿子蔡小某加盖了房屋并实际登记在蔡小某名下，自己的该处房屋不应该再由儿子蔡小某所有”，为维护自己的合法权益，蔡某向烟台市福山区法律援助中心求助，申请通过诉讼来维护自己的权益。福山区法律援助中心审查后迅速受理了蔡某的申请，指派山东海峰律师事务所承办此案。

【承办过程】

承办律师吴帅接受此案后，首先与蔡某本人进行了详细的交谈，对此案的前因后果进行了深入细致的了解。根据蔡某提交的涉案房产的原房产证存根及变更后的房屋所有权证和土地使用权证分析认为“涉案房屋客观上是由蔡某建造并使用至今，初始登记为蔡某名下，从未书面表示给蔡小某所有，蔡小某擅自变更产权程序违法、产权转移的行为属无效行为。并且不动产权属证书只是其外在的表现形式，不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能，在有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，应根据实际认定权属。”

基于上述法律分析，吴帅律师开始调查取证工作，先后调取了蔡小某的户籍信息及涉案房屋所有权变更内档资料。为了能减少父子之间的矛盾，吴帅律师和蔡某本人申请福山区人民法院进行诉前调解，但蔡小某态度坚决，不予和解。鉴于蔡小某的态度，蔡某最终决定通过诉讼程序解决，请求人民法院依法确认登记在被告蔡小某名下的座落于福山区门楼镇蔡家夼村房屋所有权归原告所有，并要求被告协助原告办理涉案房产的产权转移手续。

烟台市福山区人民法院依法公开审理本案，审理中蔡小某辩称“涉案房屋是蔡某赠给了蔡小某，且已办理了产权变更手续，蔡某的诉求不应得到法庭的支持”。吴帅律师对蔡小某的观点一一进行反驳“1、蔡小某没有证据证明涉案房屋已经由蔡某赠与给他；2、涉案房屋的所有权证变更依据仅是村委会出具的证明，但按照法律规定村委会无权代表房屋所有权人做权属认定，因此涉案房屋的产权手续变更应属于无效”。

本案经两次庭审，烟台市福山区人民法院采纳了吴帅律师的观点，依法判定：登记在蔡小某名下的座落于福山区门楼镇蔡家夼村房屋所有权归蔡某所有；蔡小某协助蔡某办理涉案房产的产权转移手续。宣判后，蔡小某未上诉，现判决已生效。

【案件点评】

本案是一起较为典型的所有权登记与实际不一致的情况，是应先行政诉讼撤销再进行民事房屋所有权确认纠纷，还是直接通过民事确权来维护当事人权益？承办律师根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条的规定认为，应具体根据案件的性质和诉讼证据所反映的内容区别对待：如果经基础审理认为属于民事权利义务关系性质的由民事审判庭优先裁判，反之民事案件中止审理，待行政审判审结后才恢复民事审判；结合至本案，根据《物权法》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条相关法律规定可得出： 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。结合本案，行政诉讼并不能完全解决所有权归属问题，反而直接通过民事确权，即可达到法律援助人的诉求。承办律师通过认真分析，为受援人提供了最佳解决方案，既节约了时间成本，又达到了受援人的目的。

通过援助律师耐心、细致地做工作，为受援人取得了涉案房屋变更材料（无效材料）的书面证据，受援人的诉讼请求得到了法院的支持，法院以“有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，应根据实际认定权属”为基础，确认涉案房屋权属归受援人，最终维护了受援人的合法利益。