北京购买二手房贷款政策_北京贷款买二手房流程图解

文|小樊

01

先说一下能够满贷的先决条件：

• 只适合购买的满五唯一的住宅。（北京购买非满五唯一有百分之二十的差额个税，在这个税率面前满贷无意义）

• 不适合全款客户

• 只适合买房者有首套购房贷款资格的客户

02

什么叫满贷？

满贷的意思就是按你买到房子最大评估值去做网签，而不是按照最省税的方式去做网签。

03

二手房的购买交易过程中，我们大概会遇到以下几个付款点：

• 小额定金（草签合同时交付，5万到10万）

• 大额定金（完成业主房屋核验，确认业主房屋无查封，无业主告知以外的抵押，50万左右）

• 自行支付（最多为合同额减去网签额的部分，看业主要求）

• 交税（一般在过户前一周）

• 首付（过户前两三天）

• 银行放款（根据银行放款时间一般在过户后一到两个月）

04

为什么需要满贷？

满贷最大的好处就是，它把好几个小意图包装到了一个说法里面，用一个很简单的条件去和业主沟通，而且大部分对于交易付款不太清楚的业主来说，这个满贷款的要求业主相对容易接受。

我们包装的几个最主要的小意图就是：

【理论上最低的首付】

因为大家的购房资金情况可能都不太一样，假如在首付到账过程中有意外发生，导致和最理想情况下的到账有差距,那满贷的合同完全可以很简单的选择承担一部分多出来的差额增值税（大概网签值的5个点左右），选择理论上最大额度的购房贷款，来减小前期对首付的压力。

用5个点左右的税费换取在合同期限内过户不违约。

【锁定自行支付部分】

因为现在在北京买卖二手房按北京建委的要求网签额以内的部分必须在建委指定账户进行监管，所以网签额越高相对的能够给业主的自行支付部分越低，满贷对应的网签额理论上是最高的。

在买房的过程中你压根不需要和业主去纠结谈前期自形支付的部分，你只需要去和业主谈同不同意你满贷就够了。

【保留选择权】

满贷的客户会有一个选择权，就是大概率可以在合同不违约的情况下调整首付额度。

需要这么做一个最主要原因就是部分客户的理论首付资金比较充裕，但问题是钱不现成，需要有到账周期。特别指的就是卖房换房的客户，基本全是这种类型，首付资金依赖上一笔交易的尾款。

假如在买房时按签合同按理论上到账资金签高首付合同，那一旦资金到账时间点出问题，几乎没有什么主动选择权。

要么违约，要么去和业主沟通降低首付。但是人性都是复杂的，可能有的业主好说话，有的业主却不一定好说话，在原合同规定好的首付基础上去降低，那这个事情大部分业主都是不乐意的。所以一旦首付不够，直接导致的结果就是合同容易违约。

而对按满贷签的合同来说，首付只有上升的空间，没有降低的空间，去和业主沟通去增加在过户时就能立刻给他的首付部分，减少需要过户后一两个月才能到手的贷款部分，绝大多数的业主自然都会很乐意。

但是需要注意的一个点就是，这个选择权只能保留到缴税之前。一旦进入到缴税过户阶段再去沟通调整首付的意义基本就不大了，所以我们在合同的时间点安排上也是尽量把资金到账时间点安排到缴税过户之前，以便在出现意外时能够有余地做选择。

05

在利益小的时候，可能什么都好说。但是当利益大到一定程度，就超越了人性。在买房交易过程中，做为买家我们面临的一个最大的风险就是房价暴涨。

北京如今市区一套二手房，轻松上千万，一个二手房过户周期通常至少3个月以上。特别是针对很多换房情况的客户，一个合同执行周期超过6个月也是常有的事情。

这么长的交易期，一旦碰上北京房价暴涨，很容易就会有好几百万的差额，在这个巨大的利益面前，哪怕再好的业主也不一定能保证百分之百的配合你。

所以当业主不配合了，不想卖了，那么作为买家很可能最后是需要走法律途径的，到了那个时候作为买家是否在合同执行过程中出现过违约的情况，就将直接影响到你是否能通过在法院打官司拿到房子了。

对买家来说，只有自己掌握了主动权，才能够掌握自己的命运。这个主动权就是按自己的具体情况，计算好余量并提前规划，同时将这些规划落到合同的执行点上，让自己在所有的执行点都要有Plan B，不要违约。

也许对那些不买房的人来说，什么事都不会发生。

可是另外那些人一旦做出了买房的这个决定，那么在这条买房的路上是无法回头的。

只有当你顺利的完成了买房这笔交易，并拿到了房，才能够去收获到最终的回报：

一个给家人，给孩子更加舒适的生活居住环境，以及一个更好的未来。

The One Who Wants to Wear a Crown Must Bear the Weight。