房地产开发融资方案的内容_房地产投资与融资简明教程

房地产项目融资形式多样，基本流程雷同。笔者从事多年房地产融资工作，为您细心汇总。

一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

1.1 贷款条件

A 必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

B 具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

C 开发项目与其资质等级相符。

D 项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

E 项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

F 项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

G 贷款用途符合国家有关法规和政策。

H 项目资本金应达到项目预算总投资的 35% 以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

1.2 房地产开发贷款所需材料

（1）基本材料

A 法人营业执照 ( 原件及复印件 ) 和建设管理部门核准的资质证明；

B 法人代码证书 ( 原件及复印件 ) ；

C 税务登记证 ( 原件及复印件 ) ；

D 企业贷款卡；

E 财政部门或会计 ( 审计 ) 事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；

F 公司章程（原件及复印件）；

G 验资报告（原件及复印件）；

H 法定代表人证明、签字样本；

I 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；

J 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

K 贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；

L 其他所需材料。

（2）贷款项目材料

A 国有土地出让合同；

B 国有土地使用证；

C 中标通知书；

D 付清土地出让金凭证；

E 建设用地规划许可证；

F 建设工程规划许可证；

G 建筑工程施工许可证；

H 建筑总承包合同；

I 项目总投资测算及建筑资金缺口证明；

J 项目可行性报告；

K 其他相关材料。

（3）担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

1.3 贷款利率

房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮 15% — 30%。

2、在建工程融资

在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。

2.1 在建工程抵押必须具备以下几方面条件：

A 在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

B 在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。

C 四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。

D 投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的 25%-50% 以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

2.2 不受理的情况：

A 在建工程存在合同争议的；

B 被依法查封或采取其它限制措施的；

C 公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；

D 法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。

2.3 在建工程融资需要提供的资料：

A 营业执照副本及最近年度的年检证明；

B 组织机构代码证及最近年度的年检证明；

C 法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；

D 房地产开发企业资质证书及最近年度的年检证明；

E 有效贷款卡及最近年度的年检证明；

F 税务登记证及最近年度的年检证明；

G 企业章程（与工商登记部门备案章程一致）；

H 有关部门出具的立项批文；" 四证 " 即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

I 建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证；

J 出让土地缴费原始发票、在建工程价格评估报告；

K 抵押人同意提供抵押担保的合法、有效的书面文件。

L 其他相关文件财务报表等。

3、网签

这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅 45 天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况；同时较少资金方愿意冒险。

网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在 24 小时内完成。

网签所需资料与在建工程差不多，要提供预售证资料。

4、房地产红本抵押

房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。

4.1 房地产抵押融资所需资料：

（1）融资人基础资料

A 公司简介及历史发展沿革（包括但不限于企业所属集团公司股权架构——向上追溯到自然人，股东和实际控制人介绍，历史业绩和取得的主要荣誉，已投资项目简介）

B 最新年检后的营业执照（正副本）复印件

C 最新年检后的组织机构代码证（正副本）复印件

D 税务登记证（国税、地税）复印件 ( 副本 )

E 最新验资报告复印件

F 开户许可证复印件

G 贷款卡及贷款卡密码复印件，最新贷款卡查询信息（信用报告）

H 法定代表人简介及证明书

I 法定代表人身份证复印件

J 最新公司章程和章程修正案复印件

K 近三年公司年报及审计报告复印件（含财务报表附注）

L 最近一个月的财务报表及其附注（提供最新贷款明细，包括贷款行、贷款金额、贷款利率、还款时间等；以及其他大额负债科目明细）（缺）

M 借款企业签章样本（公司章、财务章、法定代表人章）

N 最新公司或有负债（含对外担保、未决诉讼等）情况说明（若有）

O 企业房地产开发资质证书复印件

P 企业在融资期内的资金使用计划和资金缺口测算、现金流预测

实际控制人—

A 个人简历、资产情况介绍；

B 本人及妻子身份证、结婚证（或户口簿）复印件。

（2）还款来源介绍

A 相关政府批文、可研报告、取得的证照等

B 抵押物清单及权属证明文件复印件

C 抵押物评估报告（如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司）

D 土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件（若有）复印件

E 融资期限内的销售收入测算、现金流测算

F 融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

G 项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度

（3）抵押物资料

B 抵押物清单及房产证权属证明文件复印件

E 融资期限内的销售收入测算

（4）其他资料

待定，根据项目实际情况可能会要求另行追加提供。

5、二次抵押

资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。

其他形式：有限合伙、股权债权、众筹、P2P ……在人人玩金融的 2014，几乎每天都有新的金融服务形式诞生，如有未提及的房地产融资方式，属于笔者的漏闻，敬请谅解。

房地产项目融资的操作方有：各大银行、银行的投行、信托公司、基金公司、担保公司、典当行、小额贷款公司、民间资金方等。

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