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■8月1日起市区暂停执行住房限购政策，解决了能不能买的问题
■10月8日起调整市区住房公积金贷款政策，将解决买不买得起的问题
10月8日起首套房首付降至30%，夫妻双方最高可贷60万元
记者 徐朝晖/文 黄露/制图
昨天下午，市住房公积金管理委员会发出通知，自2014年10月8日起调整市区住房公积金贷款政策，首套房首付比例从40%下调至30%，贷款最高额度职工单方从15万元提高至30万元，夫妻双方从30万元提高至60万元。各县(市)可根据实际情况参照执行。
记者注意到，以往此类政策调整，通常由市住房公积金管理中心发通知，此次由市住房公积金管理委员会发通知，显示出了不同寻常的分量。至于调整的目的，通知已明白无误地指出：一是促进房地产市场平稳健康发展;二是加大对中低收入家庭购买自住住房的支持力度。
市住房公积金管理中心负责人解释说，政策调整后将减轻首套房首付压力，对包括二套房在内的自住住房购房支持力度将加大。同时，政策体现了向首套房倾斜的特点，二套房首付比例依然维持60%不变。
继8月1日起市区暂停执行3年多的住房限购政策后，昨天又对公积金贷款政策进行调整，在业内看来这更像是一套组合拳：前者解决了能不能买的问题，后者将解决买不买得起的问题。其核心是围绕加快去库存化，鼓励购买自住住房，进行政策层面的支持和撬动，进而稳定房地产市场。
降低首付比例
力挺首套刚需
从通知内容看，对使用公积金贷款购买首套住房的家庭，首付款比例调整为不低于房价的30%(原为40%)，贷款额度调整为不高于房价的70%(原为60%)。
“不要小看这10%，一套总价100万元的房子，首付款可以从40万元降至30万元。”市区一家房企营销总监告诉记者，除了积压严重的排屋、别墅外，目前市区可售库存房源大多集中在80万元至120万元之间，而购房又以婚房、学区房等刚需为主，这批购房群体购买力相对偏弱，这10万元可以减轻他们不小的负担。
首套房首付降低10%，仅仅是此次政策调整的利好之一。今年1月，由于公积金资金池水位降低，持续吃紧，市区公积金贷款最高额度进行了一年来的第二次下调，职工单方最高可贷额降至15万元，夫妻双方最高可贷额降至30万元。“这一点钱，对买一套百来万元的房子几乎是杯水车薪。”据部分购房网友反映，为了解决贷款不足的问题，他们不得不四处筹钱，甚至推迟购房计划。
“这次最高可贷额度调整，对市民购房支持力度还是挺大的。”市住房公积金管理中心负责人表示，无论是职工单方，还是夫妻双方，与调整前相比，可贷最高额度均提高了一倍。
以购买一套总价100万元的首套房为例，首付只需要拿出30万元，夫妻双方均正常缴存公积金，可以贷到60万元公积金贷款，剩下10万元通过公积金和商业组合贷款就能解决了。
而同样是这么一套100万元的首套房，按原来的公积金贷款政策，购买起来就比较费劲。购房家庭首付需要拿出40万元，夫妻双方最高可贷30万元，还差30万元。这对一个刚参加工作不久、积蓄不多的家庭来说，确实是一个不小的负担。此次政策调整，正是体现了对首套自住住房需求的力挺。
可贷限额翻倍
购房压力减轻
在降低首套房首付比例、提高最高贷款额度的同时，此次市区住房公积金贷款政策调整，还取消了“可增加5万元”这一条。
此前涉及公积金贷款最高额度政策调整，通常附加这么一条：“其中职工住房公积金月缴存额高于1000元(含)或缴存工资基数高于4000元(含)的，贷款最高额度可增加×万元”。公积金资金充裕时会增加10万元，紧张的时候会增加5万元。比如，目前职工单方最高可贷额只有15万元，够上这条规定，就能再增加5万元，总共贷到20万元，夫妻双方都符合条件，就能贷到40万元。
从10月8日起，“可增加5万元”这一条规定在新政策中不再被提及。“无论缴多缴少，只要正常缴存，均执行统一的最高可贷额度。”市住房公积金管理中心工作人员表示，这是为了体现住房公积金贷款政策对低收入群体的扶持。
据透露，另一层考虑就是此次调整后职工单方最高30万元的可贷额度已经达到一个高点。2013年初，职工单方最高可贷额度也是30万元，当年2月4日起从30万元下调至20万元，2014年1月30日又从20万元下调至15万元。也就是说，今年10月8日起将恢复至2013年初的最高水平。
放贷不再轮候
购房即申即贷
此次市区住房公积金贷款政策松绑，固然有稳定房地产市场的考虑，但其重要前提是公积金资金池里要有足够的水位。如果资金水位不足，即使提高贷款最高额度，无钱放贷也是枉然。
“政策出台透露了一个重要信号，即公积金资金池长期入不敷出的局面得到了扭转。”市住房公积金管理中心提供的另一个可以佐证的好消息是，市区公积金贷款放贷轮候制从今年9月起暂停执行，购房者贷款可以即申即贷即放，正常情况5个工作日即可完成审批手续。
2012年11月19日以来，市区公积金放贷轮候制执行已长达21个多月，放贷都要排队，购房者最长要等9个月，先前积压的未放贷款直到目前才基本消化完。截至今年8月末，市本级住房公积金缴存余额约35亿元，其中贷款余额约30亿元，贷款占比约86%。尽管存贷占比依然高位运行，但已低于90%的一般控制线，资金压力较前21个月已明显缓解。
事实上，住房公积金放贷轮候制能暂停执行，与今年以来住房成交量同比下滑、新增购房申贷量减少、年初最高可贷额度下调等因素是分不开的。根据公积金资金池里的水位高低变化，公积金贷款政策也会适时做出收紧或放松等调整。
政策利好叠加
助推去库存化
“今年市区房地产业几乎围绕一个核心在转，那就是去库存化。”市房协房地产开发委员会有关专家说，无论是举办房博会，还是举办各种高峰论坛、座谈会，交流营销经验几乎成了唯一的议题，所有指向都是千方百计去库存化，加速资金回笼。
业内多数观点认为，市区限购政策暂停执行后，对住房成交有一定刺激，但并不明显，原因就是贷款政策依然偏紧，大家都在盼着房贷政策有所松动，市区公积金贷款政策调整就像一场及时雨。
经历去年的火爆成交行情后，房地产业在今年春节后陷入低谷，成交低迷，房价下行，观望气氛抬头，进入了一个明显的调整周期。国家统计局数据显示，今年4月以来金华新建住宅价格已连续4个月环比下降，且降幅有逐月扩大的趋势。由于近期各种优惠、团购、存抵活动力度加大，以价换量成为市场主流，预计年内房价下行压力依然较大。
继全国各大中城市陆续取消限购政策后，各地支持购买自住住房的扶持政策相继出台。9月12日，无锡市提高了公积金可贷最高限额。在业内看来，单靠放开限购还不足以撬动成交放量，一是由于房价下行，部分购买力仍在观望，二是对想买房的刚需来说，房贷偏紧，支持力度不足，购房困难。在限购暂停后，适时适度提高公积金贷款支持购房力度，就好比打出了一套组合拳：限购放松，解决了购房的资格问题;而放松房贷，则解决了购房的资金问题。
据分析，年内市区房地产各种利好因素将进一步积聚。比如，土地和新建住宅新增供应量大幅放缓，今年公告推出且成功受让的稍大地块项目只有金东新城区118亩的金地艺境。比如，二七新村区块拆迁征收面积超60万平方米，启动后将刺激被动需求释放。比如，“金九银十”开发商全力以赴以价换量，推进去库存化。
预计，随着政策和市场多重利好叠加效应显现，市区房地产市场供过于求的状况将会逐步改善，进而对促进市场平稳健康发展起到支撑和促进作用。（责任编辑：应蓓蕾）
来源：金华日报