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限购显威力,沈阳二手房成交火热!-沈阳二手房贷款

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最新资讯《限购显威力,沈阳二手房成交火热!-沈阳二手房贷款》主要内容是沈阳二手房贷款,2018年8月8日,沈阳全市限购后,朋友们在观察、在思考:全城数据展望:当下与未来2018年1-9月。,现在请大家看具体新闻资讯。
限购显威力,沈阳二手房成交火热!

2018年8月8日,沈阳全市限购后,朋友们在观察、在思考:

全城数据展望:当下与未来

2018年1-9月,沈阳二手住房成交12.91万套,比一手住宅(11.45万套)多成交1.46万套。尤其是8月8日沈阳全市一手房限购之后,二手房和一手房销量差距明显扩大,8、9月份二手房成交占全市总成交六成以上,9月份占比达63%。

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随着土地稀缺、楼面地价走高,房价长期稳健上涨,新房供应中期偏紧(学区纠纷频发),未来沈阳二手房市场量价齐升,直至“洼地”消失。2010-2017年,沈阳二手房交易量和一手房同步运行,逐年走高,且占比由35%提升至44%,2018年占比更是跃升至54%,2018年将是现房/期房成交比值较大的一年。

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下面这张图,所计算的2018沈阳全年总的一手(14.8万套)、二手房(17.2万套)成交需求高达32万套,这代表32万个家庭,体现了沈阳真实的总人口年需求。

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启凡心语(需求蓄水池):

沈阳年度总需求=我要在沈阳有套房人口>沈阳常住人口>沈阳户籍人口

沈阳年度总需求稳定在30万套以上,外地购房占比5成以上,至少15万套,也就意味着沈阳的潜在进城人口(家庭)是15万个。

所以沈阳的年销售体量规模能够在全国排进前5名以内。这和不掌握数据的媒体所渲染的“东北人口流失”情况并不一致,或者可以说,沈阳每年吸纳了大量省内外精英人口。

据政府权威数据:2018年1-9月,沈阳落户人口就已经净增长6万人(沈阳市共有96287人落户,全市户籍人口超过743万人,比2017年末的737万人净增6万人),全年同比接近翻倍。

敏感性分析:二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区(取消择校后的焦虑)的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察,已经步入存量交易时代。

截至2016年底,沈阳市区人口216万户 / 二手住宅年均销量17万套=13年,沈阳居民家庭的换房周期平均为13年,活跃度远超一线城市。

沈阳二手住宅套均成交面积,近年持续走高,次新房活跃。进一步观察,二手房价格上涨以及取消择校的学区房需求,对套均面积的影响(小户型成交占比提升)。

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2018年1-9月二手房成交量排名:铁西、于洪、和平位居三甲。

敏感性分析要素:人口规模、性价比、学区配套(取消择校后的焦虑)。另外,皇姑排名上升两位,超过沈河、浑南(相对一季度)。

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1-9月二手房成交占比:沈河、和平位居冠亚,占比皆超六成。沈北、浑南占比相对较低,皆在三成以下,新城产业发展、填满人口仍是首要任务。

敏感性分析:二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区(取消择校后的焦虑)的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察,已经步入存量交易时代:

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沈阳房地产税测算

沈阳未来开征房地产税,数据测算:

新房过户即成二手,沈阳历年积淀的二手房市场规模将会愈来愈大;同时,二手房套均成交面积亦将稳步提升(目前,二手房套均75平,一手房套均95平)。

沈阳未来开征“房产税”的两大观察指标:符合征税条件的存量住宅税基(200万套)、二手房成交占比(70%以上)——目前尚有距离;

沈阳二手住宅月度成交套数,近年持续增加:

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城建升级,城区旧改,城市发展,学区、地铁、医疗配套……需要巨额资金投入。当二手住房成交占比达到总成交量的70%左右时(目前54%),作为土地财政的重要替代来源,房地产税或将提上日程(地方自主)。

地铁国标造价一公里6亿元(基建、机电、机车)。沈阳地铁九、十号线线路全长79.1公里,可研投资476.81亿元,设站60座,每公里造价6亿元(刚好压线)。沈阳一共规划了11条地铁线路——建成1、2,在建4、9、10,待建3、4、5、6、7、8。

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2017年,沈阳市区人口(不含辽中区、新民市、法库县、康平县),(591.1万人-辽中19万人)/2.5≈230万套商品住宅(全市市区至少这个数字,考虑到还有很多有主无户房)。与我们有房产簿登记以来掌握的数据基本一致。

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其中房龄10年(2008-2018)之内的住房150万套,套均91平;房龄10年以上(2008以前)的住房80万套,套均68平。

合计:150万套*91平+80万套*68平=13650+5440=1.9亿平,

2017年沈阳市区户籍人口572万人*免征30平/人=1.72亿平

只有近2000万平的征税面积,说明缴税基数远远不够,那么只能普遍征收(宽税基、低税率、全覆盖),5年后:

2.5亿平*9000(评估)*0.5%(1%)=100(200)亿元

目前,沈阳住宅用地年均出让150-200亿元。

对于老百姓:

80平,月租2500*12个月=3万 ,3万/80万=3.75% ,0.5%的税率(80万,4000元)完全可以承受,甚至4000元/12月=房租涨300,多少转嫁一下。

公正评估:我的房子值多钱?

不少读者朋友们留言说有购买(出售)二手房的意愿,主要考虑地段和学区配套。只是没有一个客观公证的标准,担心买贵(卖贱)了。交流下来,需要考虑的因子、权重、敏感性分析很是繁难:

①、房价综合体现了地段、园区、房屋、服务价值;

②、地段=自然环境+交通环境+商业环境+历史人文环境+产业经济环境;

③、房地产增值收益=长期通胀(货币、人口)+短期供求(政策、土地、资金);

④、增值兑现=价差收益=转售或者再融资(二次抵押贷款)。

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