各地重拳出击商住市场，禁令违规销售、严控投机炒作，其背后的逻辑恰是为了让商业办公项目恢复为实体经济服务的用途，并以此平抑房价、疏导人口。

中房报记者 李栋 北京报道

北京即将迎来炎热的夏季，商住市场却提前步入寒冬，一场撤退计划正在酝酿，主角有购房者、业主，甚至部分开发商。

自3月26日北京市公布针对商业、办公类项目的限售政策后，政府、开发商、业主开始陷入一轮又一轮的漫长博弈，目前，尚无令几方都满意的方案，甚至部分商住项目的业主仍在维权。

另据消息称，目前北京等地的商住公寓，银行已明确下令暂不能做抵押贷款。对于商用房抵押贷款暂停的原因，在分析人士看来，主要是之前商用房限购政策的延续。

已然，商住项目已成哀鸿遍野之地，开发商保持沉默，业主担心到手的商住变成烂尾楼，商业办公项目等网签数量几乎为零。研究机构表示，针对商住项目的相关统计数据也已经全部下架。

据相关报道称，近10年，北京共有超过40万套商办类项目成交，其中25万套为“商改住”房屋；目前市场库存约6万套商办类项目，其中2.3万套为“商改住”房屋。从2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房产中，“商改住”项目占比约54.7%。

政策步步紧逼。新城控股副总裁欧阳捷认为，未来所有城市都会停批新的商住项目，商住项目将退出历史舞台。

预判：商住将成过去

在北京出台商住限售政策之前，早在2016年5月5日晚间，北京市住房和城乡建设委员会和通州区人民政府就联合发布《北京市住房和城乡建设委员会北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，明确从2016年5月6日起，三类人群在购买商务型公寓时将受限：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。而对于新建商业和办公项目，则规定要按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。

在北京，通州区早已率先对商住项目进行调控。

2015年8月14日，在北京市政府搬迁至通州的消息宣布的同时，通州开启住宅限购，政策公布的前一刻，为避免杀伤范围过大，商住项目的限售政策被临时取消。然而，限购并未让市场降温，9个月后，通州区将商住项目纳入限售范围。通州的政策传递的信息是，希望引进产业，而不是将通州变为北京的“睡城”。

但在过去的两年中，通州区仅运河核心区就出让了建筑面积超过220万平方米的多功能用地。事实上，通州和北京其他区域的商业项目都集中在五环外，因为有了商住这一变通方式，开发商愿意为了商办用地付出溢价。但是拆掉“销售给个人”这一通道后，绿地、保利、富力、远洋、富华、复地等多家大型房企首当其冲，其中，北菜集团、绿地、北京城建已取得工程规划证的”商住”面积都超过了10万平方米。这些拿到了工程规划证的“商住”用地，都已按”商住”要求进行了设计和建造，无法改回商业、办公销售给企业。

困局：降价销售难回本

目前，北京市场的商住项目都不同程度地出现量价下跌，甚至有开发商已经陷入难以回本的困局。

2014年8月17日，绿地及其联合体摘得的两宗地分别为通州区运河核心区Ⅷ-05、08-2地块和Ⅷ-02、04、07等地块，折合成交楼面价均为1.15万元/平方米。目前网上公布的销售价格每平方米为3.8万元。

链家一位中层管理人员告诉中国房地产报记者，有关商住项目的所有数据已经被屏蔽，无法查看，但他认为商住项目价格下跌已成定局，“跌得很厉害，30%都不止。”

在北京5年间卖出的177块商业、办公土地中，仅有14个地块对销售对象有限定——“不准销售给个人，只准销售给企业“。有了这几个字的限制条件，让这14个地块的成交价格不到同地段商业、办公类土地成交价格的五分之一。

相对较高的拿地价格，与不准向个人销售的新政形成冲突，开发商一时难以应对。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于此类商住项目来说，市场交易陷入了冰冻期，即基本上是零成交，这说明三点，第一是近期房源查处相对严厉，房企不敢随意做营销。第二是市场交易风险加大，即便是符合购房条件的群体也不敢入市。第三是产品本身持有的风险加大，本身也没有太多的市场吸引力。

“按照住建部新的《城市用地分类与规划建设用地标准》，公寓已经不在其列，也就意味着不再有公寓这个商住产品了，所以天津出台的限批意见就是因为住建部的新标准，未来所有城市迟早都会停批新的商住项目。”欧阳捷表示。

出路：合作还是撤退

接下来怎么办是开发商和业主都在思考的问题。

林祥（化名）刚从一家前三甲的房企离职，入职一闽系房企做工程方面的工作，他没有想到的是，刚刚入职，就迎来了3月26日的限售政策。这家闽系房企在北京的项目大多为商办项目，面临修改规划的问题，像林祥这样的刚入职者便一时无事可做。

欧阳捷认为，存量项目大概会分为几种情况处理：尚未取得规划许可证的，不再允许继续建设；已经取得规划许可证但尚未开工建设的，有可能要求调整规划；已经取得规划许可并开工建设的甚至建成并经过验收合格的，要经过批准才能销售，未经批准销售的就只能自持出租。“长期来看，资产价格还是会上升，未来可以通过资产证券化方式来处理。”

一位接近政府的人士谈及对商住项目的看法时表示，疏解首都非功能区已经成为必然趋势，未来北京将会以科研机构、大型央企为主，这些单位的员工同样面临改善居住条件的需求，一个可以尝试的方案是，开发商可以与大型央企合作，以改善企业员工居住条件的名义将开发商手中的商办项目变更土地性质，部分向企业员工出售，部分面向市场。

调控历史上从未对商住项目进行限售，开发商已经感觉到调控的凛冽，对北京市场的态度也在悄然变化。

林祥透露，公司高管在内部讲话中表示，3月26日的新政对公司影响巨大，对大部分开发商来说也意味着寒冬来临。现在北京拿地困难，又要求自持，商办项目不能销售给个人，“公司已经打算撤离北京市场，下一步的计划是撤到北京周边2小时高铁所覆盖的城市。”