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案情简介：张某向A银行贷款，并以自有的茶艺馆办理了抵押登记。后张某无力偿还贷款，银行将其起诉至法院。进入执行阶段，法院决定对张某的茶艺馆及附属设施设备等进行执行。案外人何某提出异议，称自己已经租赁了张某的茶艺馆，租期10年，并且张某已经将茶艺馆内的物品转让给了自己。，并提供了租赁合同、设施设备转让合同及收条。但是何某对于租金转账的交易记录或者转账凭证，均未提供任何证据。A银行提出抗辩，称张某的茶艺馆成立至今都没有办理过工商登记，主张该租赁关系属于虚假租赁，即便是真是的，也不能对抗登记在线的抵押权。法院驳回了何某的异议，何某遂提起案外人执行异议之诉。
法院观点：根据《物权法》的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，A银行的抵押权设立在何某所主张的租赁之前，因此何某提出的租赁关系并不能对抗A银行的抵押权，本案不能适用“买卖不破租赁”的原则。因此，何某的主张不能够阻止法院执行涉案房屋，从而使得A银行的抵押权得以实现。而且，何某针对自己的主张并未提供大额交易的相关凭证，法院不予认可。
律师提示：这个案子的焦点在于，抵押权设立后的出租能否对抗抵押权的问题。或者说，在这种情况下能不能适用“买卖不破租赁”的原则。抵押权是为了保障债权实现而设立的担保物权，在不动产上设立抵押权需要办理抵押登记，抵押登记具有对抗善意第三人的效力。同时，合法的租赁关系也要受到法律保护。当抵押权人的抵押权和承租人的租赁权之间发生冲突的时候，自然需要通过一定的规则来平衡。
因此，根据《物权法》、《担保法》以及相关司法解释，租赁合同在先，抵押权设立在后的，即便抵押权实现，也适用“买卖不破租赁”，抵押权人不能对抗承租人的租赁权。房屋抵押权设立在先的，抵押权实现后，租赁合同对抵押权人不再有约束力，给承租人带来的损失，承租人找出租人索赔。
在执行异议之诉中，案外人只有对执行标的享有能够阻止法院强制执行的实体权利，其主张才会被法院支持。上述案例中，何某的租赁权不能对抗A银行的抵押权，何某也就不享有阻止法院强制执行的实体权利，因此，何某的主张就会被执行法院驳回。