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关于不良资产,业界有明确的定义,所谓“不良资产”是商业社会经济运行的产物,是社会经济体运行的“沉淀物”。经济体产生的“沉淀物”对经济体运行的活力构成了一定的障碍,占经济体比重越大,对经济体的伤害就越大。不良资产的供给与处置构成了经济运行再循环的生态,不良资产处置公司或机构在经济运行体内扮演着“益生菌”的作用;通过“发酵” 和“不良”处置,让经济体的冗余资产恢复“活性”,重新回归经济本体。因此,这个过程也是给经济体“排毒”的过程;创造企业价值的同时也创造着社会价值。
按照上述解读,既然不良的处置是帮助对经济体去“库存”,消化冗余资产,恢复经济本体活力,在当前经济增长放缓,产业去库存调结构的背景下,政府必然也必须十分重视。从国有四大AMC的设立到地方AMC的设立再到金融机构资管以及非金融机构资管的设立与发展,不难看出这是一个既有分级又逐步放开的节奏。政府有意通过小步快跑的方式推动不良资产市场机制的建立和逐步完善;发挥市场本身的作用来自愈经济运行的“伤口”,大资管的时代已经来临。聚焦到不良不动产方面,政策面在逐步放宽,市场化机制日趋成熟。
机遇与风险分析
机遇:从供给端研判:第一,从银行的不良到非银机构的不良再到非金融机构的不良,产业存量已达十万亿级规模,不良资产市场规模增大。
我国银行业不良贷款规模已经超过1.4万亿,根据中国银监会公布的数据显示,2013、2014、2015三年银行业金融机构的不良贷款余额年平均增长率为23%,按此增速推算预计我国2016、2017、2018年的银行业不良贷款余额约为2.41万亿、2.96万亿、3.63万亿。根据信托业协会和基金业协会数据显示,截至2016年一季度,信托公司信托资产、证券公司资管业务管理资产、基金公司专户业务管理资产、基金子公司专户业务管理资产合计规模超过44万亿。类信贷资产规模快速增长的背景下,未来非银行金融机构将为不良资产管理行业带来充沛的不良资产供给。第二,原有银行的不良经过前面几年的粉饰渐渐浮出水面,非银金融机构的不良在银行大量出表业务的带动下规模迅速攀升,且伴随去年的经济增速放缓,不良资产供给量的增速大大提高;
第三,从市场区域分布看,对北上广深、长三角、珠三角等经济发达地区而言,不良资产质量相对较好。从处置端研判:不良资产市场化处置环境相对成熟。国有四大AMC及地方AMC公司虽然数量有限但到目前为止依旧是银行不良资产处置主体。值得注意的是各金融机构及非金融机构通过建立不良基金等多种形式纷纷与四大AMC或地方AMC合作的形式合作,投身不良处置市场,分食这块新兴的资本市场蛋糕,发展态势犹如雨后春笋。
风险:首先,系统性风险。伴随多年经济的快速增长,资产估值泡沫也越来越严重。举例而言:北京、上海、深圳核心商业物业的单价均在2万美元以上的水平,对比新加坡、东京、伦敦、纽约、悉尼同类物业的资产价格水平来看,其中的确有泡沫的成分。其次,汇率风险。虽然2017年在十九大即将召开的背景下,人民币汇率稳定预期是一个基本面,但从国际整体资本市场价格水平来看,国内以人民币估值定价的资产,其价格依旧偏高。美元强势回归的态势,还需要进一步持续关注。最后,法律和市场风险,伴随经济的发展,虽然我国的法律体系在不断健全完善中,但依旧存在相对滞后的现象。而市场处置手段的逐步丰富和体系构建也在发展和完善过程中,这些都对不良的处置构成了一定的潜在风险并增加了处置的成本。
我们的策略
1.立足实体产业:(价值重构与发现)
不良不动产的处置,实质上是不良资产通过市场再进入流通的过程,是一个重启市场的概念,因此,必然受不动产市场(楼市)及该不动产所承载实体产业的影响。从前些年一二线城市旧物业改造,植入创意产业、青年公寓等成功案例看,产业植入是资产价值重塑的核心。故我们认为,立足有活力的实体产业,是盘活不动产的重点;为有瑕疵的不动产注入新的灵魂,重新构建其价值体系。
2.深入运营与养护:(价值创造与传递)
对已重新构建价值体系的资产,根据所装入的实体产业进行从定位到改造、到运营维护、到后期再提升四大环节的价值装载,是处置不良不动产的必修的功课。怎样使原有固化的沉淀资产,变成有现金流且可持续产生现金流的资产包,是技术活,此乃不良资产处置的成功关键。
3.证劵化资产:(价值实现与分配)
当有稳定现金流的资产包形成后,可实现该资产价值的渠道很多,辅以金融的手段进行风险隔离,债务重组,重新评级;并分割为标准化的份额,在控制风险的前提下,使原有不动产及沉淀资产流动起来,让更多投资者可以参与并分享资产重组的价值链,并以一定的金融手段放大处置规模和收益。
综上所述,重新定义不良资产,重塑其价值体系,通过专业手段进行价值重构与再发现,将会激活巨大的存量市场,并在此过程中创造可观的利润,这也是我们进行不良不动产处置的思路。