央行的房贷调控政策_央行出台房贷新规

昨天，央行宣布将从10月8日起，对于房贷利率实行新的方法，这和过去有了本质的区别。

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在上个周末，央行才推出了LPR改革，也就是利率的市场化改革，以前专门写文章分析过，市场利率和MLF利率挂钩，大约降息了0.1个百分点，起到了变相降息的作用。

而本次房贷率实行新的政策之后，房贷将和同期的LPR利率挂钩，一般不低于同期限的LPR，当然，按照现在银行的操作，大部分还是会相应上浮15%到25%的，不同的银行一般有不同的标准。从这个层面来讲，首套房的利率和现在相差不大。

但是二套房就受到了很大的限制了，二套房的利率是LPR基础上，再加上60个基点。而当前，根据融360的数据，全国二套房则相比首套房利率平均而言，高出大约30个基点，目前五年期LPR大概是5.45%，新政后利率可能超过6%。可以说这次改革之后，二套房的利率是大幅上涨了。二套房大部分都属于改善型或者是炒作性，肯定不是刚需，从这个角度来看，我们的房贷率是收紧了的，对于炒房客算是实行了精准打击。“短期不已房地产刺激经济”这个基调是不会变的。

另外还有一点变化。以前房贷基本上跟随市场利率走，如果降息或者加息，到了第二年，房贷利率就会按照最新的利率来计算。但是现在，购房者可以和银行约定，要么一年算一次利率，那么和现在区别不大。要么可以根据贷款合同，约定合同期限内的利率保持固定，一直按照固定的利率水平还贷。

我建议，由于从全球长期利率水平来看，都是保持了较为宽松的状态，虽然看上去有升有降，但总体市场利率是几十年一直走低的，所以最好约定一年期限之后重新算。另外真是要改善的，可以先卖掉自己的房子，签合同的时候再租上一年，然后再买新房，依然算作首套房。

不过鉴于买房者相对银行来说较为弱势，所以我估计银行更加偏向于固定期限，这个就看讨价还价的本事和筹码了。这次的利率改革，可以说是一个非常重磅的信号，那就是终于在货币层面上有了实质性的动作。我说过，房价的本质就是货币现象，货币不动，其他的措施效果如何，过去3年的情况相信大家也看到了。而最近，合肥12家银行停贷二手房，也是一个重要的信号。

话说回来，货币如同流水，总是往利润最高的地方流动，直到拉平各个行业的利润水平。目前仅仅是房地产行业内部的利率调整，虽然有各种措施阻隔，但是不可避免或多或少各大市场的资金会相互流动，不然也不会有银行，因为违规发放房地产贷款受到处罚了。最终的效果如何，我们还是要看M2的趋势了，这一点上，我保持原来的看法不变。