文：楼楼 @潍坊楼市通

2017年12月中旬，中华人民共和国住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合发文，重申房地产开发企业不得拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款购房，以及公积金其他相关事项，共计十条！其中心思想就是坚决拥护公积金缴存职工的合法权益，看看这落款多么铿锵有力！

感兴趣的朋友可以找度娘调取（建金[2017]246号）文件。

还有一个关于公积金的消息：

2017年12月底，新修订的《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》（潍公积金〔2017〕56号）已经颁布，原《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》（潍公积金〔2017〕6号）即行废止。

想必大多数人都是凭印象认为公积金“利率低，但不好办，放款也慢”；而看明白官方公布的实施细则的人或许少之又少，不经意间就错失了自身应有的权益。

为了简单粗暴的突出新版细则中的重点内容，楼楼特将一万余字的新版《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》进行了轻量化处理，一起来看新版细则的变化在哪里？

快读提醒：细则共有十个章节，各位可根据每章节的标题快速查找想要了解的内容。

章节目录

第一章 总则

第二章 贷款对象和条件

第三章 贷款期限、额度和利率

第四章 贷款担保

第五章 贷款程序

第六章 贷款偿还

第七章 合同的变更与终止

第八章 与房地产开发企业的合作

第九章 监督管理

第十章 附 则

第一章 总则

本细则所称个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款），是指以住房公积金为资金来源，向在潍坊市住房公积金管理中心及其分支（办事）机构（以下简称公积金中心）正常缴存住房公积金的职工发放用于购买我市行政区域内自用普通住房（不包括商业用房和别墅）的消费贷款。

拥有潍坊市户籍，在异地缴存住房公积金的职工，在我市行政区域内购买自住住房的，可以按照《潍坊市个人住房公积金异地贷款暂行规定》，向住房备案地县市区住房公积金管理机构申请公积金贷款。

第二章 贷款对象和条件借款人应当具备以下条件

1、借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金12个月以上。

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

3、有合法有效的商品房买卖网签备案合同或购房协议及首付款增值税发票。

4、购房首付款符合规定比例。

公积金存在断交、并补缴的请注意！

如职工公积金账户属于已经正常连续缴存12个月以上，在申请住房公积金贷款日之前12个月中存在断交月份、并按有关规定进行补缴的，则无需提供证明材料；

如属于在申请住房公积金贷款日之前12个月内新开户或新转入，且在申请住房公积金贷款日之前12个月中有补缴住房公积金行为的，应满足以下要求，否则补缴的住房公积金，不能视为连续缴存住房公积金，将不能取得住房公积金贷款：

1．申请人在申请住房公积金贷款日之前12个月中存在断交月份、且有补缴住房公积金行为的，应在申请住房公积金贷款时提供与工作单位签订的劳动关系证明、社保部门出具的社保缴纳证明、银行发放工资流水、补缴清册及住房公积金中心要求的其他证明材料。

2．工作单位与社保缴存单位及缴存住房公积金单位应一致，否则，应在申请住房公积金贷款时提供工作单位与社保缴存单位签订的委托代理协议。单位委托人力资源服务机构代理缴存住房公积金的，人力资源服务机构须有《人力资源服务许可证》，须与代理缴纳社会基本养老保险金的代理单位一致，且《人力资源服务许可证》服务范围中应有“受用人单位或劳动者委托，代办社会保险事务”的内容。

3．新增或转入职工的住房公积金补缴时间应不早于入职或调入新单位时间（以新单位缴纳社保的时间为准），补缴的缴存基数应不高于正常缴存基数或新单位实际应发放工资标准，补缴月数视为连续缴存月数。

公积金贷款首付款比例

首套住房：

1、期房或现房：

房屋面积不超过144（含）平方米的，首付款比例不低于总房款的30%；

房屋面积超过144平方米的，首付款比例不低于总房款的40%。

2、二手房：

①房屋面积不超过144（含）平方米的，房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于总房款的30%，房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于总房款的40%；

②房屋面积超过144平方米的，房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于总房款的40%，房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于总房款的50%。

第二套住房：

1、期房或现房：

房屋面积不超过144（含）平方米的，首付款比例不低于总房款的40%；

房屋面积超过144平方米的，首付款比例不低于总房款的50%。

2、二手房：

①房屋面积不超过144（含）平方米的，房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于总房款的40%，房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于总房款的50%；

②房屋面积超过144平方米的，房屋建设年限在10（含）以内的，首付款比例不低于总房款的50%，房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于总房款的60%。

关于第二套房的判定

住房公积金贷款对象为购买第二套改善型普通住房的缴存职工（已婚的按家庭计算）申请公积金贷款的，或首次使用住房公积金贷款已还清(含本市外)的，无论在本市名下有无住房，再次使用住房公积金贷款的，按照第二套住房政策执行。

值得注意的是：本次新规中取消了第二套房的公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍的规定，这是不是可以视为公积金政策放松了对二套房的打压呢？

不予公积金贷款的情形

1、不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。以借款人及配偶申请公积金贷款时提供的户籍地、缴存地、业务受理地房屋权属登记信息查询结果证明为主，以户籍信息、身份证明信息、中国人民银行个人征信报告中的居住信息和贷款信息为辅，综合判断确定。

2、不得向非本市户籍居民家庭购买第二套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。以借款人户籍地为准，房屋套数按照借款人及配偶申请公积金贷款时提供的户籍地、缴存地、业务受理地房屋权属登记信息查询结果证明和公积金贷款信息记录为主，以户籍信息、身份证明信息、中国人民银行个人征信报告的居住信息和贷款信息为辅，综合判断确认。

3、购房合同约定的共有权人含有未成年人的不予公积金贷款。

4、借款人及配偶《个人信用报告》中自有贷款或对外担保的贷款，显示关注、次级、可疑、损失或人民法院列入被执行状态等类型的，不予办理住房公积金贷款。

5、二手房抵押的，二手房房龄超过30年的，不予公积金贷款。

哪些情形需要提供贷款担保

1、共同还款人系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的。

2、个人征信出现不良记录的

借款人或配偶个人征信不良记录（包括公积金贷款）有一方连续超过3次或借款人及配偶的不良记录有一方累计超过6次，且借款人及配偶申请公积金贷款时无逾期贷款（包括商业住房贷款、消费贷款或对外担保等）和信用卡逾期欠款的。

3、拥有我市户籍，在异地缴存住房公积金，向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款的。

4、其他可能出现风险的情况。

第三章 贷款期限、额度和利率公积金贷款期限上限

1、不得超过潍坊市住房公积金管理委员会公布的30年；同时，贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定的退休年龄后5年。

2、二手房抵押的，贷款期限加房龄不得超过40年。

公积金贷款额度上限

公积金贷款额按借款人申请时夫妻双方公积金账户余额之和的15倍计算；借款人为单身的，按申请人公积金账户余额的15倍计算。公积金账户余额在本次公积金贷款本息未还清前不能使用。

缴存比例合计（单位和职工各自缴存比例的和）为20%（不含）-24%的，贷款上限为40万元；

缴存比例合计为16%（不含）-20%（含）的，贷款上限为37万元；

缴存比例合计为16%（含）以下的，贷款上限为35万元。

还需注意：公积金贷款额不得超过总房款扣除申请时按规定比例支付首付款后的剩余房款。

月供比例的要求

贷款期限5年以下（含5年）的，月应还款额不得超过夫妻双方月收入总额的50%（不含1年期内的贷款）；

贷款期限5年以上的，月应还款额不得超过夫妻双方月收入总额的40%。

计算公式：（公积金贷款月还款额+商业贷款类贷款月还款额+消费类贷款月还款额+担保类月还款额+···）/家庭月收入≤50%或40%。

关于组合贷款

公积金贷款额度确定后仍不足以支付购买住房全部价款的，借款人可同时向受委托银行申请商业性住房贷款，公积金贷款与商业性贷款的总额度不得超过规定的比例。

第四章 贷款担保

借款人申请公积金贷款应当提供符合要求的担保方式。可以采用抵押担保和质押担保，也可以由担保公司或符合条件的自然人提供连带责任保证担保（以下简称保证担保）。

抵押担保公积金贷款

是指公积金中心以借款人所购房屋作为抵押物向借款人发放的公积金贷款。抵押物应当是能够进行不动产预告登记或不动产抵押登记的借款人所购房屋，且该房屋无查封、无抵押，办理公积金贷款时由所有权人和共有权人出具同意抵押证明。

注意：在公积金贷款本息未清偿前，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押或以其他方式处置。借款人用同一套房屋做抵押同时申请公积金贷款和商业贷款的，公积金中心享有优先受偿权。

质押担保公积金贷款

是指公积金中心以借款人或第三人（可以是多人）的公积金账户余额提供质押而向借款人发放的公积金贷款。

保证担保公积金贷款

是指以担保公司或自然人承担连带责任保证而向借款人发放的公积金贷款。

注意：承担公积金贷款保证担保的担保公司，由借款人自己确定。原则上应为住房公积金管理中心认可有保证资质的信誉度较高、保证能力较高的担保公司为借款人提供保证担保，借款人应当向担保公司交纳担保服务费，担保费由借款人与担保公司自愿协商确定。

自然人承担连带责任保证的条件：

1.在潍坊市辖区内有稳定的工作；

2.正常连续缴存住房公积金12个月（含）以上；

3.保证人及配偶不良信用记录（含公积金贷款）均连续不超过3次（含）、累计不超过6次（含）；

4.保证人保证期限不得超过其退休后5年（含）；

5.保证人及配偶无信用卡及其他逾期欠款；

6.保证人及配偶有未还清贷款的，其月还本付息额应与拟提供保证的公积金贷款的月还本付息额合并计算，合计不得超过贷款期限5年内保证人及配偶月收入的50%，5年以上的40%；

7.保证人及配偶在保证期间，可以申请公积金贷款，但保证人及配偶所有贷款及提供保证的公积金贷款的月还本付息额，合计不得超过贷款期限5年内保证人及配偶月收入的50%，贷款期限5年以上的，不得超过夫妻双方月收入总额的40%；

8.保证人及配偶《个人信用报告》中自有贷款及所担保的贷款,显示关注、次级、可疑、损失或人民法院列入被执行状态等类型的，不能为住房公积金贷款提供担保；

9.借款人正常还款期间，经公积金中心同意可以对保证人进行变更。

需要提供连带责任保证的情形

1、共同还款人系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的。

2、个人征信出现不良记录的

3、拥有我市户籍，在异地缴存住房公积金，向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款的。

第五章 贷款程序何时提出贷款申请？

借款人应当于《商品房买卖合同》签署并网签备案（现房、二手房应办理完《不动产权证书》或者过户手续）后6个月内提出公积金贷款申请。

需要准备的证件和复印件

1、借款人及配偶居民身份证或其他身份证件、户口簿（借款人和配偶户口不在一个户口簿上的，需提供结婚证），借款人户籍是潍坊市行政区以外的提供居住证或居住证明。

2、借款人及配偶收入与缴存基数不一致的，或配偶无公积金的，需提供银行代发工资流水；不能提供银行代发工资流水的以缴纳社会养老保险的基数或人社部门公布的本地最低工资标准为准。

3、合法、有效的《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》或购房协议（现房、期房《商品房买卖合同》为网签备案合同）。

4、借款人所购房屋已交首付款的增值税发票。

5、《房屋权属登记信息查询结果证明》

6、公积金中心要求提供的其它材料。

及时签合同办抵押 过期不候

公积金贷款审批通过后，受委托银行10个工作日内与借款人签订《借款合同》及从合同，借款人因自身原因造成自公积金贷款批准之日起3个月内未签订《借款合同》及从合同，贷款业务自动终止，一年内不得再次申请公积金贷款。

借款人因自身原因造成自公积金贷款批准之日起3个月内未办妥抵押、质押或保证手续的视为自动放弃公积金贷款申请。贷款业务终止，一年内不得再次申请公积金贷款。

第六章 贷款偿还

还贷方式

1年期的公积金贷款，不分段计息，到期日一次性结清贷款本息，息随本清。

1年期以上的公积金贷款，采取每月等额本息还款法或等额本金还款法。借款人在第一期和最后一期按实际占用的天数计算借款利息。

传送门>>还贷用哪种还款法？这样既能降低门槛，又能省下好多钱！

关于提前还款

正常还款满1年的，借款人（含配偶）提出书面申请，除可提取其公积金账户内的可使用资金直接对冲提前偿还部分剩余贷款本金外，也可自筹资金，提前偿还全部或部分贷款，已计收的利息不再调整。

提前还款业务应于每月15日（不含）之前申请办理。直接对冲额或自筹资金额不低于人民币1万元，借款人有逾期贷款的，首先对冲逾期的贷款本金、利息及罚息。直接对冲或自筹资金偿还部分剩余贷款本金一年内可多次办理。

公积金贷款期限为1年的，不得提前还款。

第七章 合同的变更与终止

《借款合同》需要变更或借款人将《借款合同》项下的权利、义务转让给他人的，应当经当事人各方协商同意，并签订书面变更协议。新合同签订前，原《借款合同》继续有效。

申请办理变更业务的，借款人公积金贷款应当处于正常还款状态。需办理抵押变更登记的，借款人应到原不动产管理部门办理变更抵押登记手续。

因借款人（或抵押人）离婚或死亡等原因，导致合同借款人（或抵押人）发生变化，经公积金中心同意，可持相关证明材料到公积金中心办理《借款合同》的变更，同时到不动产管理部门办理借款人（抵押人）变更手续。

借款人因还款卡或存折丢失、损坏、借款人变更等原因，需要变更还款账户的，需到受委托银行申请重新办理。

第八章 与房地产开发企业的合作

借款人购买期房的，在取得《不动产权证书》且办理不动产抵押权登记之前，房地产开发企业应提供阶段性保证担保，协助受委托银行、借款人办理不动产预告登记等手续。

楼盘支持公积金贷款，需提供的材料：

1、发展与改革委员会（局）的立项批文。

2、房地产开发经营权证。

3、按揭楼盘的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

4、合作楼盘总平面图。

5、公司近期财务报告。

6、公积金中心要求提供的其它资料。

第九章 监督管理借款人违约处理办法

1、限期纠正违约行为。

2、作为不良记录记入个人征信系统。

3、提前收回已发放的公积金贷款。

4、按照中国人民银行的有关规定和《借款合同》、《担保合同》的约定，对借款人未按合同约定归还的公积金贷款本息按逾期公积金贷款计收罚息。

5、要求借款人配偶承担连带还款责任。

6、采用抵押担保的，有权实现抵押权。

7、采用质押担保的，由公积金中心、受委托银行处置出质的住房公积金。

8、采用保证担保的，由担保公司或保证人按协议约定履行相关义务。

9、向法院提起诉讼。

第十章 附 则

申请公积金贷款过程中发生的担保、公证等费用由借款人自行承担。

困难职工申请公积金贷款时，可适当放宽条件，具体办法另行制定。

到此，公积金贷款细则全剧终。

文：楼楼 @潍坊楼市通